@      增收不增利,合景泰富集团(01813)物业分拆“吊胃口”

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增收不增利,合景泰富集团(01813)物业分拆“吊胃口”

高增速的底气来自充足的土储。2020年合景泰富总可售货值为1700亿元,按区域划分,粤港澳大湾区及长三角区域分别占42%、28%;按城市登记份,一二线城市占比88%。

不过,合景泰富的增长主要依靠量推动,平均售价却明显下滑。据财报,已交付总建筑面积由2018年的40万平方米增至2019年的177万平方米,同比增加3.4倍,而平均售价由每平方米15137元降至12851元,同比降幅15.1%,公司称是由于城市间交付的组合与产品组合变化导致。

支撑合景泰富股价的另一预期是物业分拆。据媒体报道,合景泰富计划分拆旗下的物业管理公司在香港上市,首次公开发售集资逾2亿美元。

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合景泰富规模不算大,2019年合约销售规模才861亿,但增长确实迅猛。去年合约销售同比增加31.5%,总收入约249.56亿元,同比增加233.8%;公司拥有人应占利润为98.06亿元,同比增加143%。“房住不炒”的政策总基调下,行业普遍放缓,合景泰富翻倍增长的业绩显得尤为突出。

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旧改方面,公司在广州有超过20个旧改项目,可售建筑面积超过1300万平方米,预计2021年开始实现销售。

据了解,合景泰富旗下从事物业管理的公司为广州市宁骏物业管理有限公司,成立于2004年,该公司在中国指数研究院发布的《2019中国物业服务百强企业名单》上位列第18名。

增收,但不增利

4月7日,标普确认合景泰富“B ”长期发行人信用评级,维持“负面”展望,并认为由于收入确认可能进一步下滑,土地收购策略仍然积极,合景泰富集团的杠杆率在未来12个月内可能不会显著改善。如果合景泰富无法维持良好的盈利能力和收入增长,或者如果债务仍然显著增长,流动性有所减弱,标普可能下调其评级。

2020年是合景泰富冲刺千亿的一年,公司立下1033亿元的销售目标,相当于在去年实际销售额的基础上增长约20%,比大部分房企的增速都要高。

2019年,物业管理业务表现强势,收入同比增加79.3%至10.14亿元,成为物业开发之外,业绩增长的主要驱动力。公司地产业务首席执行官及执行董事蔡风佳表示,“去年物业管理项目增加很快,主要是在管物业增加,商业和写字楼交付方面较多,这部分管理费收入较大,对公司物业收入帮助很大。”

值得一提的是,合景泰富的净利润翻倍增长,部分原因是投资物业公允值净收益大幅增加。财报显示,2019年投资物业公允值净收益同比增加116.75%至37.16亿元,占当期税前利润27%左右,对于这一巨大的变动,公司表示“主要与各区多项可出租商业物业有关”。

2019年以来,中型地产股因为上升空间大、增速快,而更受资金资金青睐,例如去年涨幅第一的中国奥园(03883)才刚过千亿。不过今年以来,内房板块承压,个股纷纷从去年高位回落,截至目前,较年初上涨的内房股不足10只。

如果不考虑公允值变动,合景泰富去年真实的营运利润增长与营收增长之间的差距会更大。物业重估令去年的利润变得更“好看”的同时,也为今年的利润埋下了隐忧,因为当市场租金或资本化率下降,投资物业公允值会出现大幅减少,今年受公共卫生事件影响,商铺空置率上升,租金下行压力大,合景泰富的投资物业预计也会受到影响。只不过,这一“瑕疵”暂时被高增长和高达45%的派息率所掩盖。

聚焦一二线,成长性高于行业

今年以来,港股物业管理板块延续去年的强势,因为轻资产、现金流稳健、非周期的特点而成为资金避险的港湾。已经申请上市或打算分拆上市的物业公司一波接一波,合景泰富旗下的物业自然也被纳入市场预期中。野村指出,潜在的物业管理分拆上市将成为合景泰富股价的重要催化剂。

物业分拆成股价催化剂,杠杆仍需警惕

截至2019年末,合景泰富旗下共拥有156个项目,权益土储建筑面积约1701万平方米,总可售货值约5100亿元,公司称,足够三至五年发展所需。

智通财经APP注意到,合景泰富集团(01813)去年累涨72.71%,目前股价依然强于绝大部分内房股,但上涨乏力。实际上,对于合景泰富,不少投资者的内心可能是矛盾的。

据了解,2019年合景泰富新开业2个购物中心,目前已开业8个购物中心,分别位于广州、北京、上海、程度、苏州和佛山,经营面积70万平方米。2020年,在已开业的成都悠方旁,将有三个新项目开业——成都摩方、成都U8酒吧街、成都W酒店。

合景泰富的相对优势在于,主要布局在粤港澳大湾区及长三角区域,聚焦一二线城市,这些城市在经济基础、市场资源、人口基数方面具有优势,购房需求较为强劲。

另外需要注意的是,行业普遍降杠杆的环境下,合景泰富的负债比率却在上升。2019年,公司净负债率为75.4%,较2018年上升9个百分点,增加的有息负债以短期银行借款为主。

据智通财经APP了解,去年,合景泰富通过招拍挂和收并购及合作,在一线城市广州、北京、上海、深圳及强二线城市杭州、重庆、南宁等,共获取26个项目,合计新增总建筑面积374万平方米,总土地成本共计276亿元,货值约730亿。

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盈利能力方面,毛利率为31.5%,为上市来新低,净利率40.3%,同比下降15个百分点,不过仍处于行业较高水平。在限价和土地成本上升的环境下,不仅合景泰富,其他房企的盈利空间也在收窄,预计未来行业整体的毛利率将继续面临下行压力。